Ingatlan bérbeadás -10+1 tipp
Milyen csapdákat rejteget a bérbeadás ? Bérbeadók részéről a bérleti jogviszony kapcsán komoly történetekkel lehet találkozni, ingatlan kiadással kapcsolatban viszonylag sok mindenre kell figyelni. Ki nem költöző bérlőről, kifizetetlen milliós számlákról, leamortizált lakásról, évekig tartó pereskedésről szólnak ezek a történetek. Mindenkit el kell, hogy rettentsek, ezek a történetek ugyanis sajnos igazak. A magyar jog bizonyos aspektusból a bérlő jogait erősebben védi, mint magát a tulajdonosét.
Hogyan kerülhetjük el, hogy a bérbeadó ilyen helyzetbe kerüljön? Az alábbiakban néhány fontos dologra szeretném felhívni a figyelmet, ami a gyakorlottabb bérbeadók számára is segítséget nyújthat
- Átvilágítás
Elsőként említeném a bérlő jelölt „átvilágítását”. Ebbe beletartozik, hogy figyeljük az árulkodó jeleket. Egyedül érkezik-e megnézni a lakást, pontosan érkezik-e, hogyan viselkedik? Csak azért, mert szükségünk van a pénzre, vagy üresen áll a lakás és ketyeg a rezsi, ne menjünk bele szerződéskötésbe olyan emberrel, aki nem szimpatikus, vagy nem tűnik 100%-ig megbízhatónak, pontatlan, trehány
- Kérdésfeltevés
Kérdezzünk. Hányan fognak költözni, van-e kisgyerek, állat, milyen életmódot folytatnak, mennyit vannak otthon, van-e munkájuk? Van-e autójuk, motorjuk, utánfutójuk? Esetleg otthonról folytatnának-e vállalkozási tevékenységet? Miért és mennyi időre szeretnének bérelni? Itt érdemes megfontolni egy kérdőív előkészítését, amiben ezekre a kérdésekre írott választ kell adni. Ha a bérlőnek kell a lakás, és tiszta lapokkal játszik, akkor válaszol. Ha nem hajlandó erre válaszolni, annak oka szokott lenni. Ezek a körülmények utóbb komoly jelentőséggel bírhatnak, akár felmondást megalapozva.
- A bérlő személye
Fontos annak tisztázása, kik lesznek a bérlők. Párok esetében mindkét felet érdemes bevonni, a bérbeadónak ez nagyobb biztonságot jelent egy esetleges szétköltözés esetén. Kiskorú gyermekeket érdemes a szerződésben megemlíteni, hányan lesznek. Céges bérlő esetén cégkivonatot ellenőrizni, aláírási címpéldányt kérni. Fontos tudni, hogy ha a bérlő cég és esetleg fizetésképtelenné válik, még a szokásosnál is nehezebb kirakni az ingatlanból.
- Mit vesz ki a bérlő
A bérlemény leírása. Itt a lehető legrészletesebben érdemes a bérlőt tájékoztatni arról, hogy mit vesz bérbe. Közös tulajdonnál el kell neki mondani, hol állhat meg az autójával, melyik kuka az övé, mi a házirend az ingatlanban.
- Folyó ügyek
A közműdíjakat célszerű fogyasztás alapján, havi rendszerességgel elszámolni. Ha a mérőórák, és a szerződések a tulajdonos nevén vannak, nem fordulhat elő, hogy számlahátralék keletkezik a tudta nélkül, vagy elviszik a gázórát, amit százezres tétel visszahozatni.
- Fix időre vagy határozatlan időre
Határozott vagy határozatlan idejű jogviszony. Fontos kérdés, mennyi időre adjuk ki az ingatlant. A határozott idő garantálja a jogviszony végét, ilyenkor legalább egy esetleges felmondás nem vitatható. Az egy évre kötött szerződés a bérlőnek is garancia, hogy a tulajdonos 2 hónap múlva nem fog neki felmondani, és a tulajdonosnak is biztosíték, hogy nem kell a hosszú távra tervezett bérlője helyett már 3-4 hónappal a beköltözés után újra bérlőt keresnie.
- A bérleti díj és a kaució
A tulajdonos számára az egyik legfontosabb kérdés. Érdemes olyan bérlőt választani, akinek a jövedelmi helyzete biztos, és nem hetente szeretne majd apróban fizetni. Akinek már a kaució kifizetése is gondot okoz, lehet, hogy nem a legjobb bérlő.
- Dohányzás, állat, átalakítás
Nagyon fontos tisztázni, szabad-e dohányozni az ingatlanban, állatot tartani. Ezek megszegése azonnali felmondást megalapozó ok lehet. Érdemes szerződésbe foglalni, hogy a bérlő átalakítást nem jogosult végezni, továbbá semmilyen munkálatot nem végezhet az ingatlanon, ha mégis engedély nélkül végez, kijelenti, hogy azzal kapcsolatban mindennemű megtérítési igényéről feltétlenül és visszavonhatatlanul lemond.
- Ellenőrzés joga
A tulajdonosnak az érdeke, hogy időszakonként ellenőrizze, az ingatlanjában minden úgy történik, ahogyan megegyeztek. A bérbe adás munkával jár, ezt nem lehet megúszni. Aki eltekint ettől, általában utólag megbánja. Ha bármilyen rendellenességet tapasztalunk, azonnal jelezni kell a bérlőnek, szükség esetén törvényes határidő tűzésével őt felszólításra is szükség lehet.
- Felmondás joga
A szerződésben alapvető rögzíteni, hogy milyen körülmények között és milyen határidővel gyakorolható a felmondás joga. Itt beszélhetünk rendes és rendkívüli felmondásról. Mindkettő külön is megér majd egy bejegyzést. Érdemes írásba foglalni, hogy a felmondó levelet hova címezzék a felek. Itt megfontolandó, hogy a bérlő esetében ne a bérleményi ingatlan legyen az, hanem esetleg a bejelentett állandó lakcíme. A kézbesítési vélelemről is fontos beszélni, ami különösen bérbeadói oldalról támogatást jelenthet.
+1 Hol és hogyan?
A bérleti szerződéshez nem kötelező ügyvéd igénybe vétele, azonban mindenképpen javasolt. Az embereknek a legnagyobb vagyontárgya általában a lakása. Ha vagyunk olyan szerencsés helyzetben, hogy bérleti díjra tudunk szert tenni, mérlegeljük, megéri-e azt a néhány tízezer forintot egy rendes szerződés, esetleg közjegyző előtt aláírt bérlői nyilatkozat a kiköltözésre, cserébe a több évig tartó pereskedésért, végrehajtóért, akár több milliós kárért, amit egy rakoncátlankodó bérlő okozhat? Az ügyvéd a szerződéskötéskor ellenőrzi a felek igazolványait, kikérdezi őket és számukra szakszerű, akaratuknak, nyilatkozatuknak és a jogszabályoknak megfelelő okiratot készít. Nagyon sok kellemetlenségtől és költségtől kímélhetjük meg magunkat, ha ügyvédi segítséget veszünk igénybe bérleti szerződésünk megkötésénél.