Adásvételi szerződés alapjai- „van egy mintád? Kitöltöm, és csak ellenjegyezni kellene”
Egy ingatlan adásvételi szerződés kiemelt fontosságú dokumentum. Ha azt a megkeresést kapjuk ügyvédként, miszerint csak ellenjegyezni kellene a felek által házilagosan szerkeszett “sablont”, valószínűleg minden ügyvéd kolléga hátán feláll a szőr. Engem konkrétan a hidegrázás kerülget ilyenkor. Ha ingatlant szeretnénk adni-venni, akár több tízmilliós értékben, érdemes megfontolni, hogy az ügyleti biztonság a fontosabb, vagy az olcsóság. Városi legenda, miszerint mi ügyvédek egy mintába bepötyögjük az adatokat, és ezzel el is készült a szerződés.
A valóság az, hogy egy adásvételi szerződés elkészítése többlépcsős folyamat. Komoly biztonsági ellenőrzésekkel, kockázatelemzéssel és – kezeléssel jár ez a folyamat.
- Első körben érdemes az ügyvéd közreműködésével tulajdoni lapot és az ingatlan jellegétől függően térképmásolatot is lekérni. Nem kihagyható lépés a tájékozódás az ingatlan jogi körülményeiről tájékozódni akár a szomszédoktól, közös képviselőtől is. Sok kérdés merülhet fel, aminek közvetlen kihatása van a vevő vételi ajánlatára és a vételi szándékára. Történt már olyan eset, hogy egy gyönyörű, zártkerti övezeti házra ügyfelem ajánlatot tett, majd utána derült ki, hogy a felépítmény engedély nélkül épült, többszörösen túlépítve az ingatlant. A vevő okkal számíthat ilyenkor arra, hogy tetemes építési bírságot sóznak a nyakába, az eladónak pedig bottal ütheti a nyomát.
- A tulajdoni lapon szerepelhetnek rég elfeledett OTP hitelek, parkolási bírság, vagy elmaradt közműdíjak. Ezek tehermentesítése az ügylet időbeli kimenetelét lényegesen befolyásoló körülmény, és akár több hónapos késedelmet is okozhatnak. Lakásnál felmerülhet kérdésként, tervez-e a társasház felújítást, hitelfelvételt, vagy jelentősebb beruházást, aminek az új lakó pénztárcájára közvetlen kihatása van.
- Jó esetben a tulajdoni lap ellenőrzését követően kerül sor a felek megállapodására, az adatok felvételére és a szerződés előkészítésére. Ennek során elkészítünk egy szerződés tervezetet, amit emailben átküldünk minden érintettnek átnézésre és véleményezésre. A felek ekkor jelezhetik, ha például nem megfelelő számukra a határidő, vagy bármely szerződési feltétel. Akár több levélváltás és telefon, vagy személyes konzultáció után kerül sor a szerződés aláírására. Átbeszéljük az ügylettel járó illeték- és adóterheket. Itt is ért már többeket kellemetlen meglepetés.
- Szeretném leszögezni, hogy minden szerződés más, vannak ugyan nagyban hasonló jogügyletek, azonban merészség lenne azt állítani, hogy mintából dolgozunk. Ügyletenként másra kell odafigyelnünk, és szinte minden ügyletben vannak egyedi elemek.
- Az ügyvédeknek kötelező a felek okmányait leellenőrizni, és a központi nyilvántartó adataival összevetni. Ez segít kiszűrni a hamis vagy lejárt, érvénytelen okmányokkal eljárni kívánó feleket, és visszaszorítani a lakásmaffiát. A feleknek továbbá pénzmosással kapcsolatos nyilatkozatot is tenniük kell a hatályos jogszabályok szerint.
- Ezt követően kerül az ügyvéd által beadásra a földhivatalba a szerződés. Az ügylet jellegétől és a szerződés tartalmától függően, további iratok, módosítások kerülhetnek még elkészítésre, aláírásra és beadásra. Ha minden jól megy, akkor a földhivatal küldi a bejegyző határozatot, amit ugyancsak ellenőriznünk kell, sok esetben történt már elírás, amiután kijavítást kell kérni. Az akta ekkor kerülhet irattárazásra, amennyiben minden érintett kapott az iratokból.
- Az illeték és/vagy adó kapcsán szoktak még az ügyfelek utólag tanácsért fordulni hozzánk, amikor az pl. tévesen kerül megállapításra, vagy segítséget kérnek a NAV határozatának értelmezéséhez.
Fenti írásom a teljes ügyleti folyamatot lényegesen leegyszerűsítve mutatja be. Arra szeretném a figyelmet felhívni, hogy megfelelő időben forduljanak ügyvédhez, konkrét ajánlattétel előtt, mert esetenként sok pénzt és idegességet tudnak vele megspórolni.